آرمان: بیش از یکسال است که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد اما از نگاه برخی کارشناسان بازار مسکن به نظر می‌رسد این رکود که از عوامل مختلفی نشات گرفته، رخت بربندد و کم کم بازار مسکن به حالت طبیعی خود برگردد. رونق معاملات مسکن که از ابتدای امسال آغاز شده، توانسته امید خوبی به خریداران و فروشندگان مسکن دهد.در عین حال برخی بر این باورند که با افزایش ساختوساز در بازار مسکن نه‌تنها در شهرهای اطراف بلکه در کلانشهرها به ویژه تهران نیز نوسان قیمتی رخ نخواهد داد.
این در حالی است که رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران گفته است که تا پایان سال قیمت مسکن گران نمی‌شود اما رونق خرید و فروش به بازار می‌آید. دولت در بسته رکودزدایی از اقتصاد کشور، تحریک غیرتورمی تقاضای مسکن را مدنظر دارد و وزارت راه‌وشهرسازی برای این منظور، پیگیر اخذ مجوز افزایش حداقل دو برابری سقف فعلی وام خرید و پرداخت متوسط 80میلیون تومان تسهیلات برای خرید مسکن از بانک‌مرکزی است.
اما بانک‌مرکزی تقویت وام خرید را به‌نوعی آسیب‌زا و محرک افزایش تورم و قیمت مسکن می‌داند. در این میان، کانون سراسری انبوه‌سازان برای رفع نگرانی‌های بانک‌مرکزی، پیشنهاد توانمندسازی قدرت خرید مسکن از کانال وام‌ساخت را مطرح کرده و خواستار تمرکز دولت و سیستم‌بانکی بر اختصاص منابع مالی به ساختوساز شده است. پیشنهاد انبوه‌سازان پرداخت وام ساخت با قابلیت انتقال به خریدار است؛ تسهیلاتی که اگر با آن موافقت شود، هم نقش موتور محرکه را برای عرضه جدید به بازار مسکن بازی می‌کند و هم توانایی در طرف تقاضا برای خرید واحدهای ساخته‌شده به وجود می‌آورد. کانون انبوه‌سازان در پیشنهاد خود، بدون آنکه همچون گذشته، سقف ریالی مشخصی برای وام ساخت درخواستی تعیین کند، معیار محاسبه میزان وام را پوشش 75 تا 80درصد هزینه‌های ساختوساز اعلام کرده و مشابه برنامه‌ای که وزارت راه‌وشهرسازی برای وام خرید دارد، از بانک‌مرکزی خواسته است، تسهیلات ساخت در هر شهر یا استان متناسب با پارامترهای بومی و هزینه‌های اقتصادی آن منطقه تعیین شود.انبوه‌سازان در پیشنهاد دوم خود، ضمن انتقاد از عدم اختصاص سهمی هر چند اندک از منابع صندوق توسعه ملی به بخش مسکن، اعلام کرده‌اند: در شرایطی که بانک‌ها با محدودیت منابع مواجه هستند و کوچک‌ترین تغییر مثبت در میزان تسهیلات، تهدید برای تعادل منابع و مصارف سیستم بانکی محسوب می‌شود، لازم است هیات امنای صندوق توسعه ملی در فرمول جدیدی که برای اختصاص تسهیلات ریالی از منابع ارزی این صندوق به برخی بخش‌ها در نظر گرفته است، سهمی هم برای بخش مسکن لحاظ کند.
انبوه‌سازان با اشاره به جایگاهی که تیم اقتصادی دولت برای بخش مسکن به عنوان پیشرانه رونق اقتصادی در نظر گرفته است، تاکید می‌کنند: در این مقطع تزریق منابع از سمت صندوق توسعه ملی به این بخش، پیش از آنکه درخواست باشد، یک ضرورت به حساب می‌آید. انبوه‌سازان برای خروج بازار مسکن از حالت رکود، دو مدل تامین مالی مسکن را به دولت پیشنهاد دادند. این دو مدل علاوه بر اینکه گشایشی برای خروج بازار مسکن از حالت رکود محسوب می‌شود، به سه نگرانی عمده بانک مرکزی که تاکنون مقاومت این بانک در برابر افزایش سقف تسهیلات را در پی داشته است، پاسخ می‌دهد. مسئولان بانک مرکزی از ابتدای مذاکرات با وزارت راه و شهرسازی، در اولین نگرانی خود، احتمال افزایش قیمت مسکن در نتیجه افزایش تسهیلات را یکی از دلایلی عنوان می‌کنند که در صورت افزایش وام خرید می‌تواند آرامش کنونی ایجاد شده در قیمت مسکن را مختل کند. از سوی دیگر، تاثیر منفی افزایش سقف وام خرید مسکن بر تورم عمومی، نگرانی دومی است که مسئولان بانک مرکزی تاکنون با تکیه بر آن، در کنار سایر دلایل، از موافقت برای افزایش سقف وام خرید سرباز زده‌اند.
همچنین، این نهاد سیاست‌گذار پولی کشور ضعف توان بازپرداخت وام از سوی اقشار متوسط جامعه را - که اکثر قریب به اتفاق متقاضیان وام مسکن را به خود اختصاص می‌دهد- نگرانی سومی عنوان می‌کند که تصمیم‌گیری برای افزایش سقف تسهیلات را با اما و اگر مواجه کرده است. با این وجود، انبوه‌سازان کشور، برای حل مشکل مالی پروژه‌های ساختمانی و همچنین خروج بازار مسکن از حالت رکود، دو پیشنهاد عمده مطرح کرده‌اند که با تکیه بر این پیشنهادها به سه نگرانی بانک مرکزی برای افزایش سقف وام مسکن پاسخ می‌دهد. انبوه‌سازان، در پیشنهاد خود، در وهله اول خواهان افزایش سقف وام ساخت مسکن تا 80 درصد هزینه تمام شده ساخت شدند و در پیشنهاد دوم، اتصال بازار ساختوساز به صندوق توسعه ملی را مطرح کرده‌اند. به این ترتیب، انبوه‌سازان، به دولت پیشنهاد کردند: بهتر است به جای تعیین مبلغ ثابت برای وام مسکن، تا 80 درصد هزینه تمام شده احداث یک واحد مسکونی با توجه به استان و شهری که واحد در آن ساخته می‌شود، با درنظر گرفتن توان بازپرداخت وام از سوی‌سازنده و سپس خریدار، وام مسکن به متقاضیان پرداخت شود.از سوی دیگر، انبوه‌سازان توصیه کردند: برای رفع نگرانی‌هایی که در رابطه با تشدید تورم و همچنین افزایش قیمت مسکن در نتیجه افزایش سقف وام خرید وجود دارد، وام مسکن به جای آنکه به‌طور مستقیم به متقاضیان خرید اختصاص داده شود ابتدا در خدمت عرضه قرار بگیرد. البته در این شیوه، وام باید قابل انتقال به خریدار باشد که در این صورت - در نتیجه آنکه هر فقره وام در ازای ساخت یک واحد مسکونی اختصاص پیدا می‌کند – دو نگرانی بانک مرکزی در خصوص افزایش تورم و بالا رفتن قیمت مسکن، برطرف می‌شود. انبوه‌سازان همچنین با انتقاد از برخی مخالفت‌ها در رابطه با اختصاص منابع ریالی از محل صندوق توسعه ملی، به بخش مسکن، بی‌توجهی به تامین مالی در این بخش را یکی از اصلی‌ترین موانع خروج از رکود عنوان کردند. این در حالی است که هیات امنای صندوق توسعه ملی، دو روز پیش مصوب کرد: از محل این صندوق، تسهیلات با نرخ سود 15 تا 21 درصدی به برخی بخش‌های اقتصادی همچون: آب و کشاورزی، صنایع تبدیلی، منابع طبیعی و گردشگری و... اختصاص یابد. در این میان، هر چند مسئولان و فعالان بخش مسکن پیش از این خواستار تخصیص اعتبارات ریالی از محل صندوق توسعه ملی به بخش مسکن شده بودند، اما در مصوبه جدید این صندوق، بخش مسکن، در ردیف مشمولان دریافت این تسهیلات، قرار نگرفته است.
دو راهکار برای دو مشکل
رئیس کانون سراسری انبوه‌سازان سه شنبه در نشستی با خبرنگاران، از طرح دو پیشنهاد به دولت برای خروج بازار مسکن از حالت رکود و همچنین راهکاری برای رفع مشکل تامین مالی انبوه‌سازان خبر داد. جمشید برزگر گفت: به دولت پیشنهاد داده‌ایم سقف وام مسکن را تا 80 درصد هزینه تمام شده ساخت افزایش دهد و این تسهیلات را به جای آنکه مستقیما به بازار معاملات خرید مسکن تزریق کند، به‌سازنده پرداخت کند. البته این تسهیلات باید قابلیت انتقال به خریدار داشته باشد. وی افزود: رقم وام مسکن در این پیشنهاد به صورت ثابت تعیین نمی‌شود و با توجه به شهر و استانی که واحد مسکونی در آن ساخته می‌شود و همچنین توان بازپرداخت‌سازنده، تا سقف 80 درصد شناور و متغیر خواهد بود. برزگر، با بیان اینکه اختصاص وام مسکن به ساخت بر خلاف اختصاص این وام به خرید مسکن تورم زا نخواهد بود و باعث افزایش قیمت مسکن هم نمی‌شود، تصریح کرد: اختصاص وام مسکن به ساخت علاوه بر اینکه باعث می‌شود چرخه ساختوساز به حرکت دربیاید هم منجر به افزایش قدرت خرید افراد می‌شود و هم توان انبوه‌سازان برای ساخت را افزایش می‌دهد.وی در خصوص نحوه تعیین نرخ سود تسهیلات در بسته پیشنهادی انبوه‌سازان به دولت گفت: 12 درصد نرخ سود تسهیلات برای خانه اولی‌ها و واجدان شرایط و 14 تا 16 درصد برای سایر متقاضیان، رقمی منطقی است که می‌تواند در خروج بازار مسکن به عنوان بخش پیشرو در اقتصاد، از رکود، موثر باشد.
خانه‌های خالی متعلق به ما نیست
برزگر همچنین با انتقاد از عدم اختصاص اعتبار ریالی از محل صندوق توسعه ملی به بخش مسکن، خاطرنشان کرد: نمی‌دانم مخالفان این تخصیص چه کسانی هستند و با چه منطقی در این مسیر مانع تراشی می‌کنند؟ وی ادامه داد: اغلب انبوه‌سازان واحدهای خود را پس از 30 درصد پیشرفت فیزیکی پیش فروش و عرضه می‌کنند و اینکه می‌گویند خانه‌های خالی متعلق به انبوه‌سازان است، اظهار نظر درستی نیست. برزگر ادامه داد: اغلب این واحدها در مناطق مرغوب کلانشهرها قرار دارد و متعلق به اشخاص حقیقی است و نه انبوه‌سازان.
تسهیلات ترکیبی از صندوق توسعه ملی
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در خصوص دو پیشنهاد تازه انبوه‌سازان برای تامین مالی پروژه‌های ساختمانی و خروج بازار مسکن از رکود گفت: پیشنهاد اختصاص وام مسکن به ساخت و ساز به جای پرداخت مستقیم تسهیلات به متقاضیان وام خرید موضوع تازه‌ای نیست و از دو دهه قبل، در حوزه تامین مالی مسکن مطرح بوده است.
علی چگینی ادامه داد: پیش از این نیز در دوره‌هایی به سازندگان وام ساخت اختصاص پیدا می‌کرد که این وام در زمان فروش واحد، تبدیل به فروش اقساطی شده و به خریدار منتقل می‌شد. وی تاکید کرد: مسئولان مسکن نیز با این نظر موافقند که باید بخشی از وام مسکن به ساختوساز اختصاص یابد و در قالب فروش اقساطی قابلیت انتقال به خریدار داشته باشد، به شکلی که تعادل بازار برای ساخت و خرید برقرار باشد.چگینی افزود: با این وجود، تصمیم‌گیری‌ها در مورد شیوه پرداخت وام مسکن نیازمند بررسی‌ها و جمع‌بندی‌های کارشناسی است و باید راهکارهای اجرایی آن با تکیه بر مطالعات کارشناسی استخراج شود. وی همچنین در خصوص شناور بودن سقف وام مسکن در شهرها و استان‌های مختلف، خاطرنشان کرد: ما هم در وزارت راه و شهرسازی چنین پیشنهادهایی داریم، به این صورت که با تعریف چند سقف وام برای مناطق مختلف، وام مسکن متناسب با هزینه‌های ساخت و خرید در هر منطقه، پرداخت شود.
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، همچنین در خصوص ضرورت تخصیص اعتبارات ریالی از محل صندوق توسعه ملی به بخش مسکن، گفت: بخش مسکن به دلیل ارتباط قوی و موثر با شمار زیادی از صنایع پسین و پیشین خود و از این نظر که در اقتصاد کشور بخش پیشران محسوب می‌شود، نقش مهمی درخروج از رکود دارد و به همین منظور باید تامین مالی این بخش مورد توجه ویژه قرار بگیرد.وی تصریح کرد: یکی از راهکارهای مورد تاکید برای خروج بخش مسکن از رکود اختصاص منابع ریالی از محل صندوق توسعه ملی به این بخش است که می‌تواند در قالب تسهیلات ترکیبی، در برنامه‌های مختلف مسکن، مورد استفاده قرار بگیرد.
