به گزارش اتاق خبر، پس از بحران ارزی ماه‌های اخیر، قیمت مسکن نیز ناشی از این شوک ارزی به شدت افزایش یافت؛ اگرچه علاوه بر تاثیر روانی بازار ارز بر بازار مسکن، هزینه ساخت‌و‌ساز نیز در این دوران افزایش یافته و ابتدا بر قیمت فروش واحدهای تازه‌ساز و سپس بر سطح قیمت پیشنهادی سایر فروشنده‌های آپارتمان تاثیر گذاشت اما در نهایت آنچه در پی داشت، تعمیق رکود در این بازار و تورم آفت‌زا برای معامله‌گران حقیقی مسکن بود. بر این آشفتگی‌ها باید سوءاستفاده برخی مالکان در دریافت اجاره‌بها به صورت سکه و ارز را نیز افزود تا بتوان به عمق فعالیت‌های سودجویانه در حوزه خرید و فروش و اجاره مسکن در این دوره پی برد. حسام عقبایی نایب‌رئیس اول اتحادیه صنف مشاوران املاک در گفت‌وگو با «آرمان» به تحلیل این روزهای وضعیت بازار مسکن پرداخته و در راستای نجات این بازار حیاتی از رکود تورمی پیشنهادهایی را برای وزارت راه‌وشهرسازی مطرح کرده است که در ادامه می‌خوانید.
اخیرا از برچیده‌شدن دریافت اجاره‌بها در قالب ارز و سکه صحبت کرده بودید؛ آیا چنین قراردادهایی قانونی بوده و تا چه میزان عمومیت داشته؟
متاسفانه در تابستان امسال این روش در حال رواج بود و با توجه به رشدی که در قیمت ارز ایجاد شده بود برخی از مالکان، به دنبال آن بودند که اجاره‌بها را به سمت و سوی ارز و سکه ببرند؛ این امر ضربه بزرگی به ارزش پول ملی محسوب می‌شد. به همین دلیل به همکاران مشاور املاک توصیه کردیم که ترجیحا چنین قراردادهایی را تنظیم نکنند. این روش پیش از این برای اجاره ملک به خارجی‌ها در کشور متداول بود اما برای ایرانی‌ها اجرا نمی‌شد. در تابستان که فصل اصلی نقل و انتقالات بود چنین فضایی در حال شکل‌گیری بود که برخی از مالکان حتی در آگهی‌ها و سایت‌ها اجاره‌بها را به سکه و ارز اعلام می‌کردند که خوشبختانه از رواج این امر جلوگیری شد و ادامه نیافت. در این میان مستاجران هم به این موضوع تن ندادند و این امر به کنترل درآمد. توصیه ما هم به تمامی مستاجران همین است که به‌هیچ عنوان زیر بار چنین قراردادهایی نروند چرا که این نرخ‌ها همان‌طور که در یک سال اخیر شاهد آن بودیم متغیر هستند و ممکن است تعهداتی برای آنان ایجاد کند که نتوانند به آن عمل کنند.
با توجه به کاهش نرخ سود بانکی بر اساس دستورالعمل جدید بانک مرکزی، آیا می‌توانیم شاهد کوچ این سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن باشیم؟
امیدوارم چنین اتفاقی بیفتد اما بازار مسکن، یک بازار مقاوم است؛ یعنی با بازارهایی مانند ارز، طلا، لوازم خانگی و غیر آن، متفاوت است. اگر به آمار 20سال گذشته بازار مسکن مراجعه کنیم درمی‌یابیم که وقتی بازار مسکن وارد رکود می‌شود، عبور از رکود یا ورود به رونق دست‌کم چهار تا پنج سال زمان می‌برد. ما طی سال 96 در یک رکود عمیق بسر می‌بردیم؛ در این سال، حجم معاملات نسبت به سال‌های 91 و 92 کاهش چشمگیری داشت. در سال جاری به این رکود دامن زده شد آنچنان که بر اساس اعلام بانک مرکزی، معاملات مسکن در آذر امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 67درصد کاهش یافت. این امر نشان‌دهنده عمیق‌ترشدن بی‌سابقه رکود بازار مسکن است. این رکود را می‌توان رکودی تورمی دانست چرا که با رشد بیش از 100درصدی قیمت‌ها طی این مدت همراه شد و بانک مرکزی نیز میزان رشد قیمت مسکن در ماه آذر را 92درصد اعلام کرد. لذا از آنجا که روی زیرساخت‌های لازم برای عبور از رکود به معنای تولید کار نشده است و شاهد کاهش 40درصدی تولید ساختمان در چهار،پنج سال گذشته بوده‌ایم، به باور من توقع اینکه بازار مسکن دست‌کم در شش ماهه اول سال 98 بتواند از رکود عبور کند صحیح نیست؛ پیش‌بینی من این است که رکود تورمی در این مدت یعنی تا پایان شهریور ادامه دارد. اکنون میانگین متوسط قیمت مسکن در شهر تهران نزدیک به 10میلیون تومان است و پول‌های کوچک و نقدینگی کم مردم نمی‌تواند در این حوزه خیلی اثرگذار باشد. لذا روند رکودی همچنان ادامه دارد. البته امیدوارم مجددا ارز افزایش نداشته باشد که در غیر این صورت باید رکود عمیق‌تری را در بازار مسکن توقع داشته باشیم.
سیاست‌‌های جدید وزارت مسکن و تخصیص 5000میلیارد تومان افزایش سرمایه برای بانک مسکن در بودجه 98، تا چه میزان می‌تواند بر رونق بازار مسکن اثرگذار باشد؟
این سیاست‌ها در هر دو بخش ضعیف است؛ آقای اسلامی گفته‌اند که تا سال 1400، تعداد400هزار واحد مسکونی می‌سازیم و 500هزار واحد مسکونی را هم تکمیل می‌کنیم. حتی اگر برخلاف وزیر سایق که یک واحد از مسکن اجتماعی را هم نساخت، به تعهداتشان عمل کنند، با توجه به آنکه سالانه یک میلیون ازدواج در کشور داریم، این میزان با نیاز جامعه تا سال 1400 قابل مقایسه نیست. پس در بخش تولید، بر فرض اجرایی‌شدن این برنامه، باز هم سیاست ضعیفی است و نمی‌تواند بین عرضه و تقاضا توازن برقرار کند. چون ما علاوه بر آمار ازدواج سالانه، حجم انبوهی از افراد بی‌خانمان را داریم که در مقایسه با تولیدی که در برنامه آمده بسیار زیاد است و این حجم تولید، تاثیر بسزایی ندارد و دردی از مردم دوا نمی‌کند. اما در بخش اختصاص بودجه به بانک مسکن، اختلاف‌نظر وجود دارد. وزیر راه‌وشهرسازی به عنوان متولی راه‌ومسکن در دولت، چندین‌بار مطرح کرده‌اند که اعتقادی به ارائه تسهیلات بانکی ندارند و به صراحت گفته‌اند که مخالف ارائه تسهیلات بانکی هستند. هرچند اعتقاد من بر این است که نه‌تنها ارائه تسهیلات بانکی نباید قطع شود، بلکه باید افزایش یابد چرا که قدرت خرید مردم کاهش پیدا کرده، و در مقابل، قیمت مسکن 100درصد افزایش پیدا کرده است. از این رو رشد تسهیلات بانکی باید متناسب با رشد قیمت مسکن باشد و منابع مالی بیشتری باید به این موضوع اختصاص داده شود؛ لذا در این حوزه هم من برنامه خیلی پررنگی نمی‌بینم. از آنجا که زمین بین 60 تا 90درصد از قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد، پیشنهاد من این است که وزارت راه‌وشهرسازی، مدیریت زمین داشته باشد و با توجه به منابع زمینی که در اختیار دارد، پول‌های سرگردانی که در دست انبوه‌سازان است را جذب کرده و زمین را برای تولید در اختیار آنها قرار دهد. همچنین طرح‌های کوتاه‌مدتی مثل مسکن استیجاری را در دستور کار قرار دهد. به دلیل رشد 100درصدی قیمت مسکن در سال جاری، مستاجران در فصل اجاره سال آینده، با مشکل رشد نامتعارف اجاره‌بها مواجه می‌شوند که باید برای آن چاره‌ای اندیشیده شود. چون حقوق 20درصد افزایش دارد اما قیمت مسکن 100درصد افزایش یافته و این رشد با درآمد مردم متناسب نیست. پیشنهاد من استارت تولید مسکن اجتماعی و ارائه تسهیلات ویژه به مستاجران برای عبور از بحران سال 98 در حوزه اجاره‌نشینی است. امیدوارم وزارت راه‌وشهرسازی راهکارهای عملیاتی، اجرایی و جهادی کوتاه‌مدت را در دستور کار قرار دهد؛ چرا که با 900هزار واحد مسکونی تا سال 1400 که در وعده‌‌ها آمده و تسهیلات کنونی مسکن، کار موثری برای برقراری توازن بین عرضه و تقاضا صورت نخواهد گرفت. لذا باید این برنامه‌ها تقویت شوند، همچنین مشارکت مردمی بیشتر شده و توجه به بافت فرسوده افزایش یابد. از سوی دیگر با نهادهایی مثل شهرداری، بنیاد مسکن، بانک مرکزی و شورای پول‌واعتبار هماهنگی‌های بیشتری صورت گرفته و اعتبارات خاص در حوزه طرح‌های ویژه را در جهت مصوبات مجلس پیش ببرند تا بتوانند مشکل مسکن را تا حدودی برطرف کنند.
