کد خبر: 100009

تاریخ انتشار: 19 فروردین 1394 - 08:44

بازوي جبراني خريد مسكن

رابطه جديدي كه امسال بين اجاره‌بها و قيمت مسكن تحت‌تاثير «شتاب متفاوت تغييرات اين دو شاخص در سال93» به‌وجود آمده، شانس صاحب‌خانه شدن براي دو دسته تقاضاي مصرفي در ب

اتاق نیوز- تحقيقات آماري و ميداني «دنياي‌اقتصاد» از آنچه هم‌اكنون به محتواي فايل‌هاي فروش آپارتمان در بنگاه‌هاي املاك شهر تهران راه پيدا كرده، حاكي است: نقدينگي مورد نياز براي خريد واحدهاي كوچك‌متراژ در مناطقي از جنوب، غرب و جنوب غرب پايتخت، به حدود 60 درصد قيمت‌هاي فروش رسيده طوري كه 40 درصد بهاي خريد به راحتي از محل «رهن كامل» و «وام خريد»، تامين می‌شود. بزرگي نرخ رشد اجاره‌بها در سال93 در مقايسه با ميزان رشد قيمت مسكن در تهران، سبب شده سهم مبلغ «رهن» تقويت شود و امكان خريد آپارتمان براي افرادي كه معمولا بخشي از هزينه خريد را از طريق واگذاري سريع آن واحد به بازار اجاره، پوشش مي‌دهند، راحت‌تر شود. براساس آمار رسمي، پارسال متوسط قيمت مسكن 7/ 4 درصد افزايش يافت، اما اجاره‌بها در 11 ماه 93 حدود 9 درصد رشد كرد. اين تفاوت، ميانگين رهن متري آپارتمان غيرنوساز در نزديكي نوار مركزي پايتخت و محله‌هاي بالاتر از اين محدوده را به كمتر از 700 هزار تومان رسانده است. اين عدد اگر چه از رهن متري يك ميليوني سال‌هاي 90 و 91، ارزان‌تر شده، اما در اين مقطع، به بازوي جبراني براي پوشش قدرت خريد مسكن بدل شده است. در تهران چند سالي است، گروهي از متقاضيان مسكن، براي تامين بودجه خريد، روي «رهن يكساله» حساب مي‌كنند. اين مدل در سال94 مي‌تواند براي دو دسته از متقاضيان مصرفي شامل «افراد در آستانه ازدواج» و «زوج‌هاي جديد ساكن در خانه‌ دوم پدري»، مورد استفاده قرار گيرد. اين دو دسته از خانه‌اولي‌ها براي اولين خريد ملكي خود به دنبال واحد 50 تا 60 مترهستند و در عين حال، مي‌توانند پس از خريد آپارتمان، لااقل براي يك‌سال، آن را رهن دهند تا جاي خالي وام خريد پرقدرت و كارآمد را از اين طريق، پر كنند. متوسط قيمت فروش اين نوع آپارتمان‌ها در حال حاضر با توجه به آمار رسمي از ميانگين قيمت، حدود 200 ميليون تومان است. از طرفي، سطح ميانگين اجاره‌بهاي ماهانه در تهران كه در پايان سال گذشته به 20 هزار تومان در هر مترمربع رسيد، مبلغ «رهن‌كامل» آپارتمان‌هاي 50 متري را با احتساب فرمول «يك ميليون تومان رهن به ازاي 30 هزار تومان اجاره ماهانه»، به حدود 34 ميليون تومان رسانده است. به اين ترتيب، 17درصد از قدرت خريد مسكن براي اين گروه از متقاضيان، با «رهن‌كامل» جبران مي‌شود و 22درصد ديگر نيز با دريافت وام خريد 45 ميليوني بانك مسكن، پوشش داده مي‌شود كه در مجموع حدود 40درصد قدرت خريد به اين شكل تامين خواهد شد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، تقاضاي گسترده در بازار اجاره‌نشين‌ها براي اجاره آپارتمان به شكل «رهن‌كامل»، استفاده از مدل جديد خريد مسكن را راحت كرده و حتي در برخي فايل‌هاي فروش واحدهاي كوچك‌، مشاوران املاك «رهن‌سريع» واحد براي خريدار را تضمين مي‌كنند تا به اين طريق، اطمينان كافي به خريدار بابت قابل تامين بودن بخشي از بهاي خريد، بدهند. نسبت «رهن‌كامل» به قيمت مسكن در برخي فايل‌هاي فروش كوچك‌متراژ‌ها در جنوب تهران حتي به 27درصد هم مي‌رسد. طی یکسال گذشته، افت محسوس شیب نوسان قیمت در بخش خرید و فروش آپارتمان‌های مسکونی باعث کمتر شدن شکاف موجود بین قیمت مسکن و قدرت خرید متقاضیان شد، طوری‌که هم‌اکنون متقاضیان خرید واحدهای کوچک متراژ می‌توانند با استفاده از برخی شرایط جانبی موجود در بازار مسکن، با سهولت بیشتری نسبت به دو تا سه سال گذشته، واحد مورد نظر خود را خریداری کنند. شرایط ویژه در بازار فروش واحدهای کوچک به گزارش «دنیای اقتصاد»، آن دسته از متقاضیان خرید واحدهای مسکونی کوچک که از قدرت خرید کافی برای پرداخت بهای نقد چنین واحدی برخوردار نیستند هم‌اکنون در بازار عرضه مسکن با شرایط جالبی می‌توانند فاصله قیمت آپارتمان و قدرت خرید خود را جبران کنند. شرایط ویژه پیشنهادی این روزهای مالکان و بنگاه‌های مسکن برای فروش واحدهای کوچک، به گونه ای است که در برخی موارد حتی متقاضیان خرید می‌توانند با نقدینگی 20 میلیونی نیز واحد موردنظر خود را خریداری کنند. اغلب فایل‌های فروش آپارتمان‌های کوچک این روزها با فرمول پول نقد، رهن و وام 45 میلیونی به بازار فروش عرضه می‌شوند که در چنین شرایطی متقاضیان خرید واحدهای کوچک می‌توانند به راحتی فاصله بین قدرت خرید و قیمت آپارتمان را جبران کنند. به این ترتیب و با توجه به اینکه هم‌اکنون میانگین ماهانه اجاره بها برای هر مترمربع آپارتمان اجاره‌ای در تهران حدود 20 هزار تومان است، با احتساب فرمول رهن یک میلیون تومان در ازای هر 30 هزار تومان برای اجاره ماهانه، متوسط رهن سالانه هر مترمربع آپارتمان هم‌اکنون به سطح 670 هزار تومان رسیده است به این معنی که میزان رهن یک واحد 50 مترمربعی در شهر تهران هم‌اکنون به طور متوسط، حدود 34 میلیون تومان است. این در حالی است که با محاسبه متوسط 4 میلیون تومان قیمت خرید هر مترمربع آپارتمان در تهران، رهن چنین واحدی حدود 17 درصد قیمت خرید آن را پوشش می‌دهد. از طرف دیگر وام خرید 45 میلیونی مسکن نیز 22 درصد قیمت کل خرید چنین واحدی را در بر می‌گیرد که با جمع این دو عدد، متقاضیان خرید یک واحد کوچک متراژ در حد 50 مترمربع در شهر تهران به طور متوسط می‌توانند با 60 درصد نقدینگی، با استفاده از بازوی جبرانی رهن و وام خرید، این واحد را خریداری کنند. به این ترتیب، آن دسته از جوانانی که آماده ازدواج هستند یا زوج‌های جوانی که در خانه دوم پدری سکونت دارند و این توانایی را دارند که آپارتمان خود را بعد از خرید به مدت یکسال به بازار اجاره عرضه کنند، با استفاده از این امکان می‌توانند فاصله قدرت خرید خود با قیمت مسکن را جبران کنند. این در حالی است که هم‌اکنون با کند شدن آهنگ رشد قیمت خرید و فروش مسکن در مقایسه با رشد اجاره بها، بازوی جبرانی رهن می‌تواند پوشش مناسبی برای کمبود نقدینگی متقاضیان خرید مسکن محسوب شود. به عبارت دیگر چون اجاره بها کمتر کاهش یافته، مبلغ رهن سهم قابل توجهی از قیمت خرید را پوشش می‌دهد. جبران قیمت خرید با رهن مسکن به گزارش «دنیای اقتصاد»، همزمان با کندتر شدن شیب افزایش قیمت مسکن در بخش فروش در مقایسه با شیب افزایش اجاره بها، قیمت مسکن در شهر تهران طی یکسال اخیر حدود 5 درصد افزایش داشته این در حالی است که اجاره بها با شیب تندتری نسبت به قیمت مسکن 9 درصد افزایش یافته است. فاصله 4 واحد درصدی رشد اجاره بها در مقایسه با نرخ رشد قیمت خرید مسکن، باعث افزایش ارزش رهن به‌عنوان یکی از پارامترهای جبرانی کمبود نقدینگی متقاضی در هنگام خرید آپارتمان، به خصوص آپارتمان‌های کوچک، شده است. بنگاه‌ها: بخرید؛ رهن واحد با ما! به گزارش «دنیای اقتصاد»، این روزها بنگاه‌های مسکن هم برای کاستن از آثار منفی رکود معاملات بر درآمد خود و برای رونق دادن به خرید و فروش مسکن، در فایل‌های فروش، بر بازوی جبرانی رهن به‌عنوان مشوق خرید مسکن تاکید می‌کنند. این مشوق که بیشتر در آگهی فروش واحدهای کوچک دیده می‌شود، با تضمین بنگاه‌های مسکن برای تامین مستاجر و دریافت مبلغ رهن از وی به منظور جبران فاصله قدرت خرید متقاضیان با قیمت مسکن همراه است. مشاهدات میدانی و شواهد موجود از فایل‌های فروش مسکن حاکی است: پراکندگی این دسته از واحدها اغلب مربوط به آپارتمان‌های زیر 60 متر در محدوده غرب، جنوب و جنوب غرب تهران است که تمرکز واحدهای کوچک در برخی محلات این مناطق به مراتب بیش از سایر مناطق شهر تهران است. به این ترتیب، اغلب مشاوران املاک که مسوولیت فروش واحدهای کوچک مالکان را بر عهده دارند در هنگام تماس یا مراجعه متقاضیان خرید تاکید می‌کنند که برای این واحدها مستاجر آماده دارند و خریدار از این بابت مطمئن باشد. به عنوان نمونه، مشاور املاکی که واحدی 36 مترمربعی در منطقه منیریه را برای فروش آگهی کرده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: این واحد که در مجموع 130 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده، با حدود 25 میلیون تومان رهن کامل، اجاره داده می‌شود. این مشاور املاک تاکید کرد: از بابت زمان رهن خریدار هیچ گونه نگرانی ندارد، چرا که تضمین اجاره دادن این واحد و دریافت مبلغ رهن کامل به منظور پوشش بخشی از هزینه خرید آن را به خریدار ارائه می‌دهیم و تا زمانی‌که واحد اجاره نرفته است، از مالک برای خریدار مهلت می‌گیریم. مشاور املاک دیگری در غرب تهران در خیابان کارون، نیز در توضیح مشخصات واحدی معرفی شده به بازار فروش گفت: این واحد 37 متری فقط 90 میلیون تومان قیمت گذاری شده است در حالی که در همین زمان افرادی متقاضی اجاره این واحد به مبلغ 25 میلیون تومان رهن کامل هستند. وی افزود: این دسته از واحدهای کوچک و ارزان قیمت مورد توجه مستاجران بسیاری هستند و خیلی زود شاید در عرض یک روز و نهایت یک هفته، در بازار اجاره معامله می‌شوند؛ بنابراین خریداری که از قدرت خرید کافی برخوردار نیست می‌تواند با خیال راحت این واحد را خریداری کند و با مبلغ رهن آن، این فاصله را پر کند. در این میان واحد 45 متری دیگری نیز در غرب تهران در محدوده خیابان جیحون، 88 میلیون تومان قیمت گذاری شده، که با احتساب رهن 25 میلیونی و وام 45 میلیون تومانی، متقاضی خرید این واحد تنها با 18 میلیون تومان پول نقد می‌تواند صاحبخانه شود. در فایل دیگری، آپارتمانی 42 متری در خیابان خوش واقع در جنوب غرب تهران، با شرایط 25 میلیون رهن و 70 میلیون پول نقد به بازار فروش عرضه شده است که متقاضی خرید این واحد هم می‌تواند با جبران 45 میلیون تومان از این مبلغ در قالب دریافت وام خرید، تنها با 25 میلیون تومان پول نقد این آپارتمان را خریداری کند. همچنین، در خیابان ولیعصر در محدوده خیابان مهدیه، واحدی 50 متری، با شرایط 55 میلیون تومان پول نقد، 45 میلیون وام خرید و 25 میلیون رهن، به بازار فروش عرضه شده است. منبع:دنیای اقتصاد